Seit dem Herbst 2018 hilft der Staat Familien mit dem Baukindergeld beim Immobilienerwerb. Familien und Alleinerziehende, die Wohneigentum bauen oder erwerben, bekommen für die Dauer von zehn Jahren ab Antragstellung pro Kind 1.200 Euro im Jahr. Die Förderung erhält man, wenn das Haushaltseinkommen eine bestimmte Grenze nicht übersteigt. Diese liegt bei einer Familie mit einem Kind bei 90.000 Euro. Für jedes weitere Kind steigt die Grenze um jeweils 15.000 Euro. Den Zuschuss erhalten Familien, die zum Zeitpunkt der Antragstellung über keine Immobilie verfügen. Das Baukindergeld
ist ein wichtiger Impuls zur Stärkung der Woneigentumsbildung insbesondere außerhalb der Großstädte. Es wurde befristet zunächst bis zum 31.12.2020. Der Zuschuss wird einmal jährlich überwiesen.

Der Staat unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum seit Ende 2008 in Form der Eigenheimrente – mit dem so genannten „Wohn-Riester“. Das Eigenheimrentengesetz bezieht die Finanzierung von Wohneigentum in die Regelungen zur Riester-Rente mit ein. Gefördert wird der Kauf oder Bau einer Immobilie, seit 2014 auch der altersgerechte Umbau; Einkommensgrenzen gibt es keine.

Dabei erhöhen die Zulagen und die mögliche Steuerersparnis das Eigenkapital in der Sparphase, in der Darlehensphase senken sie die finanzielle Belastung. Nach Berechnungen der Zeitschrift „Finanztest“ können die Fördervorteile eine Größenordnung bis zu insgesamt 50.000 Euro erreichen.

Gerade in jungen Jahren scheint die Anschaffung der eigenen vier Wände schwer zu fallen – vor allem im Vergleich zur ver­meintlich niedrigeren Mietbelastung. Dass sich frühe Sparan­strengungen auf lange Sicht loh­nen, zeigt die Statistik. Da­nach schwindet der Vorteil der Mieter bei den Wohnkosten mit jedem Jahr, in dem die Mieten steigen und die Ei­gentümer ihre Finanzierungslast allmählich abbauen. Ist der Eigentümer erst einmal schuldenfrei, werden die Vorteile des Eigentums immer größer: Im Alter sinkt der Posten „Wohnen“ im Haushaltsbudget spürbar. Der Wohneigentümer muss nur noch jeden sechsten Euro fürs Wohnen ausgeben, der Mieter fast jeden Dritten Euro.

Während bereits 52 Prozent der Menschen in Deutschland in den eigenen vier Wänden wohnen, sagt die Mieterquote von 48 Prozent nichts darüber aus, ob es sich um überzeugte Mieter handelt oder nur um solche auf Zeit. Tatsächlich würden 57 Prozent (West: 59 Prozent; Ost: 48 Prozent) der Mieter lieber in der eigenen Immobilien statt zur Miete wohnen. Nach den Gründen für den Wunsch nach eigenen vier Wänden gefragt, gaben 90 Prozent der nach Wohneigentum strebenden Mieter die Altersvorsorge an. Dies ist einmal mehr ein Indiz dafür, welch enorme Bedeutung die eigene Immobilie als wichtigste Form der privaten Altersvorsorge hat.

Auch bei der eigenen Immobilie werden die Menschen immer kostenbewusster. Während die Niedrigzinssituation sowie seit Jahren stabile oder nur moderat steigende Bau- und Grundstückspreise die eigenen vier Wände bereits generell erschwinglicher werden lassen, senken die Bauherren die Kosten ihrerseits durch verschiedene Maßnahmen. Mehr als die Hälfte packen beispielsweise selbst mit an. Der Verzicht auf Unterkellerung sowie auf die Garage, an deren Stelle der Carport rückt, gewinnen an Bedeutung. Preisgünstigere Lagen, kleinere Grundstücke oder ein einfacher Grundriss tun ein Übriges.

Auf den ersten Blick scheint die Welt in Ordnung zu sein: die Wirtschaft boomt, die Einkommen steigen und die Zinsen liegen auf historisch niedrigem Niveau. Und dennoch können sich im Vergleich zu 2007 heute weniger junge Haushalte Wohneigentum leisten. Der Grund: Fehlendes Eigenkapital, das mit steigenden Immobilienpreisen nicht „mitgewachsen“ ist.

Gab es im Jahr 2007 noch 52 Landkreise und kreisfreie Städte mit einem hohen Ersterwerberpotenzial von mindestens elf Prozent aller jungen Familien in Mietwohnungen, die über ausreichend Einkommen und Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum verfügten, galt dies zehn Jahre später nur noch für 20 Kreise (s. Grafik). In absoluten Zahlen ausgedrückt: Das Ersterwerberpotenzial sank in zehn Jahren um annähernd 200.000 Haushalte von mehr als 480.000 Haushalten auf nur noch gut 290.000 Haushalte.

Umgekehrt stieg die Anzahl der Kreise mit einem niedrigen Ersterwerberpotenzial von unter 5 Prozent im selben Zeitraum von 19 auf 71 Kreise an. Erhöhungen des Potenzials gab es lediglich in Schrumpfungsgebieten wie dem Ruhrgebiet, Südwestsachsen, der Oberpfalz in Bayern oder der Westpfalz. Dagegen sanken die Potenziale insbesondere in den urbanen Wachstumsregionen Oberbayern, Berlin und Hamburg, einschließlich Umland.

Einkommen, Hauspreise und Finanzierungsbedingungen erlauben bei einem unterstellten Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens in 13 der 16 Bundesländer eine Wohneigentumsquote von 50 Prozent
oder weitaus mehr. Die Potenziale ergeben sich durch die stark gesunkenen Zinsen und die überweigend moderat gestiegenen Einkommen – trotz gestiegener Hauspreise. Dass diese Potenziale sich nicht entfalten können, liegt am mangelnden Eigenkapital angsichts mickriger Zinsen, das mittlerweile zum größten Hemmnis beim Eigentumserwerb geworden ist.

Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich, vielmehr gibt es ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten. Dabei gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne Weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Durch die hohe Nachfrage und die vielerorts ausgelasteten Kapazitäten sind die Baupreise spürbar gestiegen. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.332 und 2.093 Euro.