In der politischen Diskussion um Vermögensbildung und Altersvorsorge stehen Immobilien stets im Mittelpunkt. Zu Recht, denn diese Vermögensform hat in Deutschland besondere Bedeutung. Die Hälfte des Privatvermögens besteht aus Wohngebäuden und Grundstücken. Etwas dahinter liegt das Geldvermögen mit einem Anteil von 42 Prozent. Es umfasst sämtliche Vermögen bei Banken, Bausparkassen und Versicherungen sowie Wertpapieranlagen (Rentenwerte, Investmentzertifikate, Aktien). 8 Prozent entfallen schließlich auf das Gebrauchsvermögen.

Die Bundesrepublik Deutschland weist qualitativ und quantitativ eine gute Wohnraumversorgung auf. Von den rund 41 Millionen Wohneinheiten befindet sich gut die Hälfte (21 Millionen) in den mehr als 3 Millionen Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen. Die Mehrheit wohnt demzufolge in Geschosswohnungen, von denen ein erheblicher Teil auf Eigentumswohnungen entfällt. In den überwiegend selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern befinden sich 18,9 Millionen Einheiten. Wohnungen im Eigentum weisen eine Pro-Kopf-Fläche von durchschnittlich rund 52 Quadratmetern auf und sind damit deutlich geräumiger als Mietwohnungen, die lediglich 42 Quadratmeter pro Person bieten.

Eigentumswohnungen werden vor allem in den Städten als Alternative zum Eigenheim immer attraktiver. So ist der Anteil der Wohneigentümer auf der Etage an allen Selbstnutzern in den letzten 20 Jahren von 13 auf 21 Prozent gestiegen. Dabei gilt die Faustregel: Je größer die Stadt, desto größer die Bedeutung von Stockwerkseigentum. Eigentumswohnungen sind überall dort gefragt, wo Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser knapp bzw. teuer ist. Dabei ist der typische Wohneigentümer in der Eigentumswohnung mittlerweile jung, urban und Single.

Die Bedeutung der eigenen vier Wände auf der Etage steigt stetig. Das zeigt eine Sonderauswertung auf der Basis der jüngsten Zensus-Daten des Statistischen Bundesamtes. Wohnten 1993 noch 17 Prozent im Westen in einem Mehrfamilienhaus, sind es 2011 schon 24 Prozent. In den neuen Ländern liegt der Anteil der Selbstnutzer, die in Geschosswohnungen leben, nun bei 15 Prozent.

Als Alternative zum Eigenheim wird die Eigentumswohnung umso wichtiger, je größer die Stadt und je höher das Grundstückspreisniveau ist. Im Ländervergleich zeigt sich das an der führenden Position von Berlin und Hamburg, während in den neuen Ländern, aber auch im Südwesten und Norden die Eigenheime weit stärker dominieren.

Für die neuen Länder ist zu beachten, dass es dort – mit Ausnahme des inzwischen dazu gezählten Westteils von Berlin – vor 1990 kein Wohneigentum auf der Etage gab. Seitdem hat ein bemerkenswerter Aufholprozess stattgefunden, und dies, obwohl gleichzeitig meist ausreichend Bauland zu moderaten Preisen verfügbar gewesen ist, was eher den Eigenheimbau begünstigte.

Der Markt für Eigentumswohnungen, aufgebaut durch Neubau und Umwandlung von traditionellen Mietwohnungen, ist aber nicht nur durch Selbstnutzer geprägt, sondern auch durch Vermieter. Von den mittlerweile über 9 Millionen Wohneinheiten in Deutschland entfallen 4 Millionen auf die Selbstnutzung, über 5 Millionen auf Miete. Anders als bei den überwiegend selbstgenutzten Eigenheimen konkurrierten hier also potenzielle Selbstnutzer vor allem mit Kapitalanlegern die vermieten wollen – gerade in Ballungszentren wie Stuttgart oder München, wo 40 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes Eigentumswohnungen sind.

Insgesamt ist, auch angesichts des Trends zu kleineren Haushalten, davon auszugehen, dass den Eigentumswohnungen vor allem in den Zentren der Wohnungsnachfrage eine immer wichtigere Rolle zukommt: als stadtnahe und kostengünstigere Alternative zum eigenen Haus für Selbstnutzer, aber auch als Anlageobjekt für private Investoren.

Eine stetig wachsende Quote von selbstgenutztem Wohneigentum sowie der deutlich verbesserte Gebäudezustand im Mietwohnungsbau führen in Deutschland zu einer hohen Wohnzufriedenheit der Bürger. Auf einer Skala von 0 (ganz und gar unzufrieden) bis 10 (ganz und gar zufrieden) liegt die Wohnzufriedenheit der Selbstnutzer bei 8,3 (West) bzw. 8,2 (Ost). Gute Mietwohnungen – sei es, weil sie relativ neu und modern sind, sei es, weil sie renoviert wurden – schneiden im Westen wie im Osten mit 7,4 im Urteil ihrer Bewohner gut ab. Im Durchschnitt liegt die Wohnzufriedenheit der Mieter in West und Ost damit mittlerweile auf gleichem Niveau.

Zwei Drittel der 15- bis 19-Jährigen in Deutschland leben mit der Familie in den eigenen vier Wänden.
Die hohe Wohneigentumsquote von Kindern beruht ­darauf, dass Familien häufiger Wohneigentümer sind als kinderlose Haushalte. Allerdings sind bei den Jüngsten nur etwa die Hälfte „kleine Eigentümer“, während die Quote danach deutlich ansteigt. Daraus wird deutlich, dass viele Eltern hierzulande erst dann Wohneigen­tümer werden, wenn die Kinder fast schon wieder ­daran denken, aus dem elterlichen Haushalt auszuziehen.
Ein früherer Eigentumserwerb würde daher vor allem Familien und deren Kindern zugutekommen.

Bei den 30- bis 50-Jährigen, also der ­Gruppe, in der in Deutschland typischerweise Wohneigentum erworben wird, unterscheiden sich die Wohneigentumsquoten in Ost und West fast ein Vierteljahrhundert nach der Wiedervereinigung kaum noch. Die amtlich ausgewiesene niedrige Wohneigentumsquote von insgesamt 36,4 Prozent für die neuen Länder (West: 46,3 Prozent) verschleiert damit die tatsächlich stattfindende An­näherung. Bei den 30- bis 39-Jährigen liegt der Abstand nur noch bei 4 Prozentpunkten; bei den zehn Jahre ­älteren bei 7 Prozentpunkten.

Eigene vier Wände werden in Deutschland typischerweise relativ spät im Leben erworben. Deshalb ist die Wohneigentumsquote in der Altersgruppe zwischen 40 und 50 Jahren besonders hoch. Bei genauem Hinsehen stellt man fest: Es sind – mit zunehmender Tendenz – die Familien mit Kindern, die für die hohe Wohneigentumsquote verantwortlich sind, gefolgt von den kinderlosen Paaren. Bei den Singles in dieser Altersgruppe hingegen dominieren die Mieterhaushalte. Aber auch in dieser Gruppe holen die Eigentümer auf.

Deutschland gilt als Mieterland, doch dieses Vorurteil über die Wohnsituation der Bevölkerung ist seit Jahren überholt. Nach der Statistik wohnen bereits 52 Prozent der Menschen in Deutschland im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. In absoluten Zahlen stellen mittlerweile 41 Millionen Selbstnutzer im Vergleich zu 38 Millionen Mietern die absolute Mehrheit. Dass die personenbezogene Wohneigentumsquote deutlich höher als die haushaltsbezogene Quote ist, liegt daran, dass die Eigentümerhaushalte größer sind als die Mieterhaushalte. Vor allem Familien mit Kindern wohnen seltener zur Miete.

Bereits in 9 der 16 Bundesländer lebt die Hälfte der Bevölkerung oder ein deutlich größerer Anteil in den eigenen vier Wänden. Im Saarland ist es sogar eine Zwei-Drittel-Mehrheit. Auch in Ostdeutschland gibt es mit Thüringen eine Region, in der die Wohneigentümer dominieren. Dieser rasche Aufholprozess in Sachen Wohneigentumsbildung verdient besondere Aufmerksamkeit. Wohnte unmittelbar nach der Wende in den neuen Ländern nur gut jeder vierte Haushalt im Wohneigentum, so sind es nun 36 Prozent der Haushalte, aber bereits 45 Prozent der Einwohner.